Na fase pré-contratual de um negócio jurídico que envolva um imóvel, a parte vendedora tem a obrigação legal de detalhar de maneira transparente e direta quais são as limitações de habitação, uso e locação do bem comercializado. O entendimento judicial reforça que menções vagas e padronizadas em documentos extensos — mesmo quando devidamente assinados pelo adquirente — não suprem essa exigência legal, abrindo precedente para o desfazimento do acordo motivado por omissão da empresa fornecedora.
Essa diretriz jurídica fundamentou a sentença proferida pelo juiz Valdemar Bragheto Junqueira, titular da 11ª Vara Cível do Foro Central Cível, em São Paulo. O magistrado determinou a anulação de um compromisso de compra e venda de uma unidade imobiliária por responsabilidade exclusiva da incorporadora, ordenando o reembolso integral dos valores já quitados pelo cliente. Além da restituição financeira, a companhia foi condenada a arcar com o pagamento equivalente a 50% das parcelas anteriormente recolhidas pelo autor da ação.
De acordo com os registros processuais, o comprador buscava um imóvel especificamente para fins de investimento em locações por temporada, utilizando plataformas digitais como o Airbnb (modalidade conhecida como short stay). Ele formalizou a promessa de aquisição com uma incorporadora imobiliária por intermédio de corretores autorizados, fechando o negócio pelo montante aproximado de R$ 398 mil. O cliente efetuou o pagamento inicial de R$ 54,9 mil referentes a parcelas contratuais e taxas de corretagem.
Contudo, somente após a assinatura dos papéis o adquirente descobriu que a unidade estava impossibilitada de ser utilizada para o objetivo planejado. O bem integrava o escopo do programa de Habitação de Interesse Social (HIS-2), categoria voltada a núcleos familiares com rendimentos mensais limitados a seis salários mínimos ou renda per capita de até um salário mínimo. Na capital paulista, o Decreto Municipal 64.244/2025 veda expressamente a exploração de locações temporárias em habitações com essa classificação específica.
Diante do cenário, o consumidor ingressou com medida judicial argumentando que a construtora negligenciou o dever de informação estipulado pelo artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor. Sustentou também a ocorrência de publicidade enganosa por omissão e a infração ao artigo 35-A da Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/1964). O autor apontou ainda vício de consentimento decorrente de omissão dolosa por parte da vendedora, conforme amparo nos artigos 147 e 171, inciso II, do Código Civil.
Com base nessas premissas, pleiteou o encerramento do vínculo contratual por culpa da empresa, exigindo a restituição integral das quantias despendidas. Solicitou ainda a aplicação de uma penalidade compensatória de 50% sobre o montante pago, utilizando como base a cláusula penal estipulada no próprio contrato — que previa punição exclusiva para o comprador —, invocando para tanto a tese firmada no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça para assegurar a reciprocidade da sanção.
Em sua defesa, a incorporadora argumentou que a documentação assinada continha menção expressa sobre o enquadramento do bem no programa HIS-2. Alegou também que o empreendimento operava sob o regime de afetação, circunstância que, segundo sua interpretação do artigo 67-A, parágrafo 5º, da Lei das Incorporações Imobiliárias, limitaria o ressarcimento ao patamar de 50% dos valores vertidos.
Ausência de transparência na negociação
Ao fundamentar sua decisão, o magistrado enfatizou que a fornecedora não pode eximir-se de prestar esclarecimentos adequados utilizando-se de terminologias genéricas. Os autos demonstraram que representantes da própria empresa mantiveram diálogos com o comprador confirmando a intenção de uso para short stay, sem jamais alertá-lo sobre a incompatibilidade técnica e legal gerada pelas normas do programa habitacional.
O juiz pontuou que a própria peça de defesa apresentada pela empresa — ao argumentar que o imóvel poderia ser adquirido por investidores desde que respeitadas as diretrizes do HIS-2 — acabou por atestar a existência de limitações jurídicas e financeiras substanciais na exploração comercial do bem, restrições estas que deveriam ter sido comunicadas de maneira ostensiva na fase pré-contratual.
Dessa forma, restou configurada a conduta omissiva e dolosa, além da violação ao princípio da boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil), justificando a reparação integral ao adquirente. No tocante à alegação de proteção pelo regime de afetação, o magistrado esclareceu que o dispositivo de retenção parcial não se aplica quando o rompimento do contrato decorre de falha imputável exclusivamente à construtora.
No que diz respeito à aplicação da penalidade reversa, o entendimento seguiu a diretriz do Superior Tribunal de Justiça. Conforme fundamentado pelo julgador, a parte responsável pela redação de cláusulas contratuais padronizadas não pode invocar eventual abusividade para se esquivar de sua incidência mútua.
O advogado Antônio Carlos Tessitore, representante do autor na demanda, avaliou o teor da decisão judicial. Para ele, o entendimento consolida a responsabilidade das construtoras em manter total clareza sobre quaisquer restrições inerentes aos ativos imobiliários comercializados. “Se a unidade possui limitações relevantes para locação, revenda ou exploração econômica, especialmente quando essas limitações atingem exatamente a razão pela qual o consumidor decidiu comprar, essas informações precisam aparecer de maneira clara antes da contratação”, pontuou.
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Fonte:: conjur.com.br
