No universo dos contratos de locação, a escolha dos termos jurídicos utilizados para definir os garantidores pode gerar impactos profundos e definitivos sobre o patrimônio pessoal envolvido. Embora figuras como o fiador e o devedor solidário desempenhem papéis econômicos parecidos ao reforçarem a segurança do credor, suas naturezas jurídicas são ontologicamente distintas. Essa diferenciação ganha especial relevância quando se discute a impenhorabilidade do imóvel residencial, instituto protegido pela Lei nº 8.009/1990.
A natureza jurídica da fiança e o benefício de ordem
Conforme estabelece o artigo 818 do Código Civil, o contrato de fiança ocorre quando uma pessoa se compromete a satisfazer uma obrigação perante o credor caso o devedor principal não a cumpra. Trata-se de um negócio jurídico acessório — que depende de uma obrigação principal — e subsidiário, o que significa que o fiador, em regra, só deve responder após o esgotamento do patrimônio do devedor principal.
Essa característica de subsidiariedade é conhecida como benefício de ordem, previsto no artigo 827 do Código Civil. Contudo, o próprio ordenamento jurídico permite que o fiador renuncie a esse benefício por meio de cláusula expressa, obrigando-se como principal pagador ou devedor solidário, conforme aponta o artigo 828, inciso II. É justamente nesse ponto que surge a confusão frequente nos contratos de aluguel: a renúncia ao benefício de ordem não transforma a fiança em solidariedade passiva pura, apenas retira do fiador a prerrogativa de exigir a execução prévia dos bens do devedor principal.
Além disso, o artigo 819 do Código Civil determina que a fiança deve ser feita por escrito e não tolera interpretação extensiva. Reforçando essa diretriz, o Enunciado nº 364 da IV Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal estabelece a nulidade da cláusula de renúncia antecipada ao benefício de ordem quando inserida em contratos de adesão, buscando proteger o fiador de imposições contratuais abusivas.
Solidariedade passiva e sua distinção
Em contrapartida, a solidariedade passiva, regulada entre os artigos 264 e 285 do Código Civil, possui outra estrutura. Nela, o devedor solidário não assume o papel de garantir a dívida de um terceiro; ele próprio é devedor da integralidade da prestação desde a origem da relação jurídica. O artigo 275 do texto legal permite que o credor exija o pagamento total ou parcial de qualquer um dos devedores solidários, sem que haja necessidade de chamar os demais.
O artigo 265 do Código Civil aponta ainda que a solidariedade não se presume, devendo resultar expressamente da lei ou da vontade das partes. No entanto, enquanto a fiança preserva a acessoriedade e admite institutos específicos de extinção ou exoneração, o devedor solidário assume o mesmo grau de exposição patrimonial do devedor principal, sem dispor das mesmas prerrogativas protetivas conferidas ao fiador.
A impenhorabilidade do bem de família e a jurisprudência
A Lei nº 8.009/1990 estabeleceu a impenhorabilidade do imóvel residencial próprio da entidade familiar, configurando norma de ordem pública voltada a assegurar o direito fundamental à moradia, previsto na Constituição Federal. No entanto, o artigo 3º da mesma legislação traz exceções taxativas a essa proteção.
Entre as exceções, o inciso VII define que a impenhorabilidade não se aplica a dívidas decorrentes de fiança concedida em contratos de locação. A validade dessa medida foi amplamente debatida e pacificada no âmbito jurisprudencial. O Supremo Tribunal Federal reconheceu a constitucionalidade da regra, enquanto o Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio do Tema 708 em recurso repetitivo e da Súmula 549, firmou o entendimento de que a penhora do bem de família é legítima quando pertencente ao fiador de contratos de locação.
A jurisprudência do STJ é firme ao estabelecer que essa exceção deve receber interpretação estritamente restritiva. O benefício de alcançar o imóvel residencial restringe-se exclusivamente ao fiador que assumiu voluntariamente tal posição no contrato, não podendo ser estendido por analogia a outras figuras contratuais, ainda que apresentem semelhança econômica.
O entendimento consolidado pelo STJ
Essa discussão chegou ao STJ no julgamento do AgInt no AREsp 2.118.730/PR, originado de uma execução de título extrajudicial movida por um fundo de investimento imobiliário. No caso, o devedor figurava no contrato de locação sob a rubrica de “devedor solidário”. Diante da impossibilidade de penhorar o imóvel residencial do executado, reconhecido como bem de família pelas instâncias ordinárias, o credor argumentou que a exceção aplicável ao fiador deveria abranger também o devedor solidário, sob a premissa de que este seria apenas um fiador que renunciou ao benefício de ordem.
O Tribunal de Justiça do Paraná afastou a equiparação, entendimento mantido pelo STJ. O relator do caso destacou a impossibilidade de alteração da tese jurídica durante o andamento recursal e reforçou que fiança e solidariedade passiva possuem regimes e efeitos jurídicos próprios.
A Corte reafirmou que o objetivo da legislação sobre o bem de família é proteger a entidade familiar, o que impede a ampliação das hipóteses de penhora para além do que está estipulado na lei. Com isso, o tribunal aplicou a Súmula 83/STJ, confirmando que a exceção da impenhorabilidade do fiador não se estende ao devedor solidário.
Precisão terminológica como garantia patrimonial
O entendimento do STJ evidencia que os termos inseridos em contratos de locação não representam mero formalismo burocrático. A escolha entre qualificar o garantidor como fiador ou como devedor solidário gera reflexos diretos sobre a proteção de seu patrimônio pessoal e residencial. Proprietários e operadores do direito precisam estruturar os instrumentos contratuais com rigor técnico, garantindo que a modalidade escolhida reflita com precisão os efeitos jurídicos desejados para a segurança da locação.
Fonte:: conjur.com.br
