O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) recuperou protagonismo nos debates jurídicos nacionais com discussões em andamento tanto no Superior Tribunal de Justiça (STJ) quanto no Supremo Tribunal Federal (STF). Enquanto a jurisprudência recente buscou frear abusos na definição da base de cálculo pelas prefeituras, a Suprema Corte agora avalia o alcance real da imunidade tributária em operações de transferência de propriedades para o capital social de empresas.
Apesar de tratarem de objetos distintos, os dois entendimentos refletem uma tendência de restrição e delimitação rigorosa das prerrogativas municipais na cobrança do tributo imobiliário. Historicamente, a relação entre os contribuintes e o Fisco municipal nessa área tem sido marcada por contestações judiciais, especialmente no que tange aos métodos unilaterais de taxação e à interpretação de regras constitucionais de imunidade.
Entendimento consolidado sobre a base de cálculo
Um marco importante nessa discussão ocorreu em 2022, quando a 1ª Seção do STJ julgou, sob o rito dos recursos repetitivos no REsp 1.937.821/SP, as diretrizes do Tema 1.113. A controvérsia originou-se de uma prática recorrente no mercado imobiliário: o uso de valores venais de referência criados pelas próprias administrações municipais, os quais muitas vezes superavam o preço efetivamente negociado e declarado nas transações, desrespeitando o artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN).
Ao pacificar a matéria, o STJ fixou três premissas fundamentais. A primeira delas estabelece que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor de mercado do bem em condições normais de negociação, desvinculando-se obrigatoriamente da base utilizada para o cálculo do IPTU.
A segunda diretriz determinou que o valor declarado pelo contribuinte possui presunção de compatibilidade com a realidade mercadológica. Contudo, isso não elimina a possibilidade de fiscalização: caso a administração pública identifique elementos concretos de divergência entre o preço informado e o praticado no mercado, o arbitramento do valor torna-se permitido.
Para que essa alteração de valor ocorra de forma legítima, o município precisa instaurar um procedimento administrativo específico, conforme o artigo 148 do CTN. Esse rito garante ao contribuinte o direito de ampla defesa e contraditório. Consequentemente, a terceira premissa proibiu que prefeituras estabeleçam valores de referência de forma unilateral para aplicação automática sobre os negócios imobiliários.
Impactos financeiros e direito à restituição
A definição trazida pelo Tema 1.113 continua gerando reflexos práticos para transações passadas. Contribuintes que efetuaram o pagamento do ITBI com base em valores de referência estipulados de maneira arbitrária pelo Fisco, sem a observância do devido processo legal, possuem respaldo jurídico para questionar judicialmente os valores e pleitear a restituição do indébito tributário.
A viabilidade e o sucesso de ações com esse objetivo, no entanto, exigem uma análise detalhada de cada caso concreto. Fatores como a legislação municipal vigente na época, a metodologia aplicada no cálculo do tributo, a existência ou não de procedimento administrativo prévio e os prazos prescricionais influenciam diretamente o direito à repetição dos valores pagos indevidamente.
O debate atual no Supremo Tribunal Federal
Enquanto o cenário relacionado à base de cálculo alcançou maior previsibilidade no STJ, o Supremo Tribunal Federal concentra esforços em outra frente polêmica do imposto: a imunidade tributária prevista no artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal. No âmbito do RE 1.495.108/SP, autuado como o Tema 1.348 da repercussão geral, os ministros discutem a aplicação dessa regra para transmissões de bens voltadas à integralização de capital social.
A celebreza do tema afeta de maneira direta as empresas que possuem como atividade principal a compra, venda, locação ou arrendamento de bens raiz. O texto constitucional determina que o ITBI não incide sobre a incorporação de bens ao patrimônio de pessoas jurídicas para formação de capital, nem sobre operações de reestruturação societária como fusão, cisão ou extinção, mas inclui uma ressalva final sobre a atuação preponderantemente imobiliária.
A divergência jurídica gira em torno da interpretação dessa ressalva: os ministros avaliam se a restrição à imunidade se estende à integralização de capital ou se ela se restringe exclusivamente aos processos de reorganização societária descritos na norma.
Votos e panorama do julgamento no STF
Durante a retomada do julgamento, o ministro relator Edson Fachin manifestou entendimento de que a imunidade tributária na integralização de capital deve ser aplicada independentemente de a empresa exercer atividade imobiliária preponderante. Dessa forma, companhias focadas em locação ou comercialização de imóveis também poderiam usufruir da proteção constitucional ao receberem bens para compor seu capital social.
Apesar dessa amplitude, o voto do relator impõe limites claros para evitar abusos, mantendo o entendimento já firmado no Tema 796 de que a imunidade restringe-se estritamente ao valor correspondente ao capital social integralizado, além de ressalvar casos evidentes de fraude ou simulação empresarial. Até o momento, a posição do relator recebeu os votos favoráveis dos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux.
Em posição divergente, os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino sustentam que a imunidade fiscal não contempla a operação de integralização quando a empresa beneficiada tem atuação marcante no setor imobiliário. O julgamento foi interrompido após um pedido de vista formulado pelo ministro Alexandre de Moraes, mantendo a tese definitiva em aberto até a conclusão da análise pela Corte.
Perspectivas para o mercado imobiliário e societário
As discussões paralelas nos tribunais superiores demonstram o esforço contínuo do Judiciário em estabelecer balizas claras para a atuação fiscal dos municípios. Embora os Temas 1.113 e 1.348 abordem aspectos distintos do ITBI, ambos convergem para a limitação do poder de tributar em transferências patrimoniais.
Enquanto o STJ delimitou os aspectos formais e materiais para o cálculo do imposto, caberá ao STF definir o alcance constitucional da cobrança em uma das modalidades mais utilizadas por empresas e famílias na organização de seus patrimônios. O desfecho dessas controvérsias trará maior segurança jurídica para o planejamento tributário e para as operações corporativas em todo o território nacional.
Fonte:: conjur.com.br
