Para que uma transação imobiliária envolvendo uma disputa de união estável seja considerada nula, é imprescindível a comprovação inequívoca de que o relacionamento possuía publicidade registrada diretamente na matrícula do bem, ou que os compradores agiram com evidente má-fé durante a negociação. Com base nessa diretriz jurídica, o juiz de primeira instância Phellipe Müller, integrante do Tribunal de Justiça do Paraná, ratificou a legalidade da venda de uma propriedade rural que estava no centro de um processo de dissolução de união estável.
A decisão foi proferida no âmbito do Mutirão de Enfrentamento do Congestionamento Processual promovido pelas Corregedorias-Gerais da Justiça. A disputa judicial teve início quando uma mulher ajuizou uma ação contra o seu ex-companheiro e quatro pessoas que adquiriram a propriedade rural. De acordo com o relato da autora, ela manteve uma convivência de 22 anos em união estável com o réu, período em que o casal acumulou diversos bens, com destaque para o imóvel em questão.
A autora apontou que, apenas três meses após o término definitivo do relacionamento, o ex-companheiro alienou o terreno por meio de escritura pública. Na ocasião da venda, ele teria declarado falsamente ser solteiro, omitindo a existência da ex-companheira e concretizando o negócio sem o consentimento ou a ciência dela. Além disso, a mulher sustentou a existência de um suposto conluio entre os envolvidos na transação comercial.
Segundo os argumentos apresentados pela autora, o terreno rural — que estaria avaliado entre R$ 3,9 milhões e R$ 4,5 milhões — acabou sendo comercializado pelo valor de R$ 1,1 milhão. Ela também destacou que, na mesma data em que a compra e venda foi formalizada, o ex-companheiro e uma das rés firmaram uma confissão de dívida estipulada em R$ 250 mil. Diante de tais alegações, a demandante exigiu na justiça a anulação imediata da venda da propriedade, além do pagamento de uma indenização por danos morais.
Defesa e boa-fé dos compradores
Em sua defesa perante o tribunal, os adquirentes do imóvel argumentaram que desconheciam completamente a existência da união estável e que todos os trâmites do processo de aquisição foram conduzidos estritamente de boa-fé, o que afastaria qualquer possibilidade de anulação do negócio jurídico. Os compradores também ressaltaram que, nas certidões negativas obtidas antes da concretização da compra, o bem não apresentava nenhum tipo de ônus, restrição ou impedimento legal. Acrescentaram ainda que o processo de dissolução da união estável entre o antigo casal tramitava sob segredo de justiça.
Por sua vez, o réu argumentou que a separação do casal ocorreu em um período anterior ao alegado pela autora, especificamente entre os anos de 2019 e 2020. Conforme a defesa do vendedor, havia um intervalo de tempo considerável entre o fim efetivo da convivência e a comercialização do bem rural.
Ausência de registro oficial impede anulação
Ao analisar o caso detalhadamente, o magistrado destacou que a propriedade rural negociada não possuía nenhuma averbação prévia referente à união estável ou qualquer outra restrição que pudesse limitar o poder de disposição do proprietário. Para o juiz, exigir que os compradores tivessem acesso a informações acobertadas por sigilo judicial equivaleria a impor um ônus impossível de ser cumprido.
O julgamento fundamentou-se em um precedente estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça para balizar a decisão. Conforme a jurisprudência adotada, a alienação de um bem só pode ser invalidada caso haja publicidade oficial da união estável averbada na matrícula imobiliária ou se ficar cabalmente demonstrada a má-fé por parte daqueles que adquiriram o patrimônio.
“Nesse contexto, a ausência de publicidade da ação de família, aliada às certidões negativas obtidas pelos adquirentes previamente à celebração do negócio jurídico, afasta qualquer alegação de negligência ou falta de cautela, evidenciando que a aquisição do imóvel ocorreu sob a legítima confiança de que inexistiam restrições capazes de comprometer a validade da transação”, pontuou o magistrado em sua sentença.
O juiz também enfatizou a aplicação do princípio da concentração nos atos da matrícula, preceito instituído pela Lei 13.097/2015. A norma estabelece que todas as informações, atos jurídicos e eventuais ônus incidentes sobre um bem imóvel devem constar expressamente em sua respectiva matrícula cartorária para terem validade perante terceiros.
Análise de valores e desfecho
No tocante à acusação de conluio levantada pela autora, o magistrado esclareceu que a divergência expressiva no valor do imóvel encontrava-se justificada por um levantamento de georreferenciamento da área rural contratado de forma independente pelos compradores. O estudo técnico comprovou que a propriedade possuía uma extensão territorial 30 mil metros quadrados menor do que a informada originalmente na documentação cartorária, o que fundamentou a desvalorização do montante pago.
Em relação à confissão de dívida firmada no mesmo dia da compra, o juiz avaliou que, embora a coincidência nas datas pudesse sugerir um indício de pagamento paralelo, o documento também poderia derivar de uma relação negocial autônoma e lícita, não havendo provas robustas de intuito fraudulento.
Dessa forma, todos os pedidos formulados pela autora foram julgados improcedentes. O magistrado concluiu ressaltando que eventuais apurações sobre a responsabilidade patrimonial do réu deverão ocorrer estritamente no âmbito da ação própria de dissolução de união estável, preservando assim a segurança jurídica dos terceiros que compraram o bem de boa-fé.
A defesa dos quatro compradores no processo foi conduzida pelo advogado Alison Gonçalves da Silva.
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Fonte:: conjur.com.br
